记者从成都市多家金融机构处获悉,近日,成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法(试行)》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法(试行)》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法(试行)》三个具体操作文件。
文件出台进一步扩大成都市农村抵押担保物的范围,实现农村产权直接向金融机构质押、抵押融资。
从公开信息看,这是国内首次就农村产权抵押贷款的贷款主体、贷款流程、债权实现以及相应的配套措施作出明确规定,将有利于银行等金融机构开展相关业务。
“管理办法出台后,人民银行成都分行营管部和四川省银监局将具体负责指导金融机构开展业务。”成都市人民政府参事、经济学家王进告诉记者。
“在上述文件里,我们最关注的是农村产权的价值该如何确定以及产权的流转体系的是否完备。”20日,东部一家大型股份制银行位于成都市双流县支行的负责人告诉记者。
上述文件表明,在农村产权的评估价格方面,将由区(县)政府负责制定基准价格或者保护价格。办理抵押贷款时,抵押物的价值可由双方协商确定,也可由具有评估资质的中介机构评估确定。
在产权流转方面,将依托成都农村产权交易所进行挂牌流转,同时,成都市和各(区)县政府还将按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金,用于收购抵债资产。
即使如此,上述支行负责人仍表示谨慎,“我们还没开展这方面的业务,农村产权抵押贷款也是新鲜业务,还需要各个部门做出具体细则后才能做出决定”。
政府制定保护价
上述文件指出,将建立农村产权价值评估机制。由区(县)政府负责制定本区域内农村土地承包经营权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价格,为农村产权的价值评估提供依据。
王进透露,虽然目前还未进一步明确各区县政府将最低保护价制定在何种水平。但在都江堰的灾后农房重建中,曾试点过集体建设用地使用权流转,当时的流转价格是25万元/亩左右,政府比较认可此价位。
此外,对于农村房屋的价值评估,上述文件特别指出,可由抵押当事人协商确定,也可由抵押当事人认可的具有房地产估价资质的房地产估价机构评估确定。
同时,在抵押农村房屋时,还必须承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。抵押人办理土地性质为宅基地使用权的农村房子抵押时,应将该房屋所占范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权。抵押评估时,抵押的房屋和所占用的集体建设用地使用权一起评估。
“和其他的农村产权相比,宅基地使用权是一块很敏感的地方。一旦农户无法偿债,农村也无法像城市那样有各种的租房体系保证。”成都农村产权流转担保公司总经理孙晓明说。
上述文件同时指出,要大力发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织,为农村流转和抵押融资提供服务。
在孙晓明看来这并非易事。“从现阶段看,市场化的中介评估机构是没有动力的,比如,一般的农房所有权贷款金额也就几万元,中介费受限,而农民还不一定愿出这笔钱。发展市场化中介机构还必须等到农村房屋价值增强、整个农村产权市场容量增加时才可行。”孙晓明说。
风险基金“兜底”
“我们也很关心各类产权的抵押登记由谁负责,之前在这一块并没有明确责任主体,在办理担保业务时,都是到处备案登记,但是一旦发生法律风险,这些登记有没有效力我们心里都没底。”孙晓明说。
而上述文件规定,集体建设用地使用权抵押担保登记,由各区县国土资产管理部门办理。农村房屋所有权由所在地房产登记机构办理。土地承包经营权则由各区县农业行政主管部门办理。
在农村产权流转方面,成都农村产权交易所将成为重要环节。
上述文件提出,依托成都农村产权交易所,在全市各区(县)设立农村产权流转交易服务中心并实现联网,及时收集和发布各类产权流转交易信息,组织产权流转、招拍挂等交易活动,为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。
同时,文件指出,要完善农村产权抵押融资风险分担机制。由成都市和各(区)县政府按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金,用于收购抵债资产。
在具体的操作流程方面,以农村土地承包经营权抵押贷款为例。当债务履行期满,抵押权人(即商业银行)未受清偿的,抵押权人可与抵押人协商,以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿,也可由当地集体经济组织或农村产权抵押融资风险基金按基准价格收购。无法协商成功的,双方当事人可依照合同约定,向仲裁机构申请仲裁或者向法院提起诉讼。
不过,当地亦有金融机构人士并不赞同采取风险基金收购的做法,“这样做固然可以激发银行开展这类业务的积极性,但毕竟银行从这些业务中还是获益的,政府基金大包大揽的做法不利于市场化推动。政府应该只承诺收购一定比例的抵押物即可。”
面对上述的种种措施,一位已开展农村产权贷款业务的银行负责人说,“相关的文件会作为参照,但还是根据银行业务的实际去做。从银行控制风险的角度看,完全按照文件要求实现农村产权直接抵押贷款是不太可能的。”
