租赁合同的转租

发布时间:2018年7月6日 深圳专业合同律师  
租赁合同的转租
《合同法》第二百二十四条  承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
    承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
    本条是关于承租人对租赁物的转租的规定。
    转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益,承租人与第三人形成新的租赁关系,但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。承租人是否有对租赁物的转租的权利,各国规定不尽一致,大致有三种类型:第一种类型是,未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人。如日本民法规定,租用人未经出租人同意,不得将其权利出让或将其租用物转租。采取这种规定的理由是,租赁物的所有权不属于承租人,承租人无权处分租赁物,如果他要处分须经有处分权的人同意,这是交易的最基本的条件,也是为了保护交易安全。因为无处分权的民事行为是一种效力待定的行为,它的效力是不稳定的,一旦有处分权人予以否认,该处分行为是无效的,因此,允许承租人随意转租,不利于保护出租人的利益,也不利于保护第三人的利益。第二种类型是,承租人能否转租,区分动产租赁和不动产租赁,动产租赁的转租须经出租人同意,不动产租赁则另有规定。如意大利民法规定,除有相反的约定,承租人有将租赁物让渡他人的转租权,但是未经出租人同意不得转卖契约。涉及动产物时,转租应当由出租人授权或者与惯例相符。我国台湾地区“民法”规定,承租人非经出租人承诺不得将租赁物转租于他人,但租赁物为房屋者,除有反对之约定外,承租人得将其中一部分转租于他人。采用这一规定的理由是,动产租赁中的转让须经出租人同意是因为动产有流动性,一旦转移于他人之处,出租人无法对其了解和控制。而不动产租赁中,不动产是不能移动的,能够在出租人的视线范围内,出租人可以根据次承租人对租赁物使用的状况进行监督,所以可以不经出租人同意。第三种类型是,规定除了当事人有不准转租的明确约定以外,承租人都可以转租。如法国民法规定,承租人有转租或以租赁权让与他人的权利,但租赁契约有禁止的约定者,不在此限。采用这种规定的理由是,租赁合同并不以转移标的物所有权为内容,也并不以出租人对租赁物有所有权为必要。所以承租人可以将租赁物转租他人,除非当事人事先约定不准转租。
    我国合同法采用的是第一种类型,这是因为在我国的租赁合同关系中,特别是房屋租赁,有些人利用这种形式将租来的房屋层层租赁,使租赁房屋的租金过高,以获取暴利,侵害了房屋所有人的利益,为了规范这类行为,本条规定,承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意。
    转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况:
    1.经出租人同意的转租
    经出租人同意的转租包括两种情形:一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物;二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意,事后出租人知道后并不反对或予以承认的,按照本法第五十一条的规定,也可以视为经出租人同意的转租。
    经出租人同意的转租是有效的,但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系,即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人,这三人之间的法律关系必须明确。按照本条的规定经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为:第一,出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响,继续有效,承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的,承租人仍然要对出租人负责。第二,虽然次承租人与出租人之间没有合同关系,次承租人可以直接向出租人支付租金。第三,在租赁合同终止或者被解除时,承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。
    2.未经出租人同意的转租
    本条规定,未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人,直接破坏了出租人对承租人的信任,也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权,同时造成多层次的对租赁物的占有关系,增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重,所以出租人有权解除合同。



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