租赁合同房东违约责任 违约损害赔偿范围的确立规则

发布时间:2019年10月16日 深圳专业合同律师  Tags: 租赁合同房东违约责任,违约损害赔偿范围的确立规则

 孙伟伟律师深圳专业合同律师,现执业于广东国迅律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

租赁合同房东违约责任

  房租租赁在现代生活中是一种常在的现象,对于在外漂泊的人来说,租房就是日常生活中的大事,也是一笔很大的开销。但是在租房这一过程中,房东的地位是比较有利的。因此,在我们租房的时候,会相对来说比较弱势。因此在签订合同的时候一定要注意。接下来我们就了解一下租赁合同房东违约。




  一、租赁合同房东违约

  1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的,应支付乙方本合同月租金的两倍作为违约金;如乙方要求甲方继续履行合同的,甲方每逾期交房一日,则每日应向乙方支付月租金百分之五的滞纳金。


  2、由于甲方未及时履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用或折抵租金,但乙方应提供有效凭证;甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,应按照合同月租金的两倍向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应该承担赔偿;甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时,甲方应赔偿乙方损失。


  3、各项费用要明确。租房一定要签订租房合同,租房合同要细。即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么,但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字,以区分。房屋维修及费用也好写在合同里,以避免以后麻烦。还要查看上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。


  4、确认房产证上的人和你签合同的人是不是一样,查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗;其次请房东出示房屋权属证明原件,加产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。


  5、押金:金的支付方式及期限。这也是双方应重点考虑的问题,三个月一付还是半年一付甚或一年一付等,双方应予明确约定,否则,极易产生矛盾,租金由出租人收取,是承租人使用房屋的对价,但如双方在合同中对于此项无具体约定,则出租人无权要求承租人支付物业管理费。


  二、租房违约的注意事项

  1、租房合同未到期的违约。在租房子的过程中,有时候会因为房东有事,而导致不能履行合同的,这时候房东要承担相应的违约。如果在租房子的过程中,租客由于工作调动等一些原因而导致提前解除租房合同的,这时候租客要承担相应的违约。


  2、屋内物品的损坏。在居住的过程中,租客由于使用不当等原因对物品造成损坏的,合同中有约定的要按照合同约定的执行。如果没有约定的,租客与房东协商一致,按照协商的结果来执行。


  3、要做好物业交验很重要。租赁双方达成协议,除了签署正规的《房屋租赁合同》之外,对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好,以免给自己带来不必要的麻烦。


  三、租房合同未约定违约金的解决办法

  违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。违约是违反合同的民事的简称,是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事。


  租房双方签订房屋租赁合同,有了租房约定,需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的,没有约定的可以协商补充约定,另外对方退租的是属于违约的,可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿,与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。


  以上就是分享的关于租赁合同房东违约的相关问题的解答,希望在大家阅读完本篇文章之后,可以对租房等相关事项有所了解。在房屋租赁合同中,房东的地位其实是比较强势的,因此,租客一定要有维权意识。在合同签订的过程中,一定要注意相关违约等情况。





违约损害赔偿范围的确立规则

  违约的承担是有一定范围限制的,不然对于违约一方来说也是损失巨大的,对于损害赔偿范围的确定有一定的规则,这个一般在签订合同时的条件来看,违约是对条件的不遵守,那么接下来就随着一同来了解违约损害赔偿范围的确立规则。


  一、违约损害赔偿范围的确立规则

  1、可预见性规则


  可预见性规则限制违约人只对订立合同时能够合理预见的损失进行赔偿。根据《合同法》第113条第1款的规定,合理预见的主体是违约人。对于如何判断违约方是否合理预见,有主观标准和客观标准之分。主观标准是对具体的违约人进行判断,根据其智力、教育、经历、职业、身份等状况判断其是否应当预见;客观标准是以一个抽象的合理人作为参照标准,如果这个抽象的一般人在该背景下能够或应当预见的,就判定违约人能够或应当预见。笔者认为,在审判实践中,应当主要以客观标准来判断违约人应否预见,但如果受害人能够举证证明违约人由于其特殊的身份、职业以及订约过程中对受害人订约目的、可能获得的利润的了解,违约人较之抽象合理人具有特殊的预见能力,则应以主观标准加以判断。 ; ;过失相抵规则


  2、过失相抵规则


  过失相抵,是指受害人的过失是损害发生的共同原因时,违约人对于受害人过失导致发生的损失不负赔偿。过失相抵不同于双方违约,双方违约见于《民法通则》第113条;当事人双方都违反合同的,应当分别承担各自应负的法律;之规定及《合同法》第120条;当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的;之规定。双方违约指发生了两个违约行为:双方当事人都违反了合同义务,两个损害后果:双方都给对方造成了损害;过失相抵指仅发生了一个损害,即被违约方有损失,只是对于该损害的发生,被违约方也有过失。对过失相抵与双方违约进行区分,有利于审判实践中正确适用法律。


  二、承担损害赔偿的构成要件

  违约损害赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依法或根据合同规定应承担损害赔偿。《合同法》第112条规定:;当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。;第113条规定:;当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为的,依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿。;上述两条是对违约损害赔偿的规定)根据该两条的规定,损害赔偿的承担,必须其备四个要件:须有违约行为)损害赔偿适用于履行不能、拒绝履行、不适当履行、迟延履行及迟延受领等诸种违约形态、须受害人有损失〕损害赔偿与违约金不同,违约金不以损失发生为要件,但受害人必须有损失,违约人才承担损害赔偿。须违约行为与损失之间有囚果关系。违约人仅对由于自己的违约行为所造成的损失承担赔偿。违约人没有免责事由。违约人有法定或约定免责事由时,可以免于承担赔偿。


  三、违约损害赔偿的定义

  违约损害赔偿就是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依法或根据合同规定应承担损害赔偿。它是合同中最常见的形式之一,也是充分保护受害人利益的一种主要的补救方式。从性质上看,违约损害赔偿实际上是法律强制违约当事人给受害人一笔金钱,目的在于弥补受害人所遭受的损失。


  确定损害赔偿的范围,有利于违约方更好的承担自己的违约,有些是不可预见的或者是说是可期待利益,这个是不在赔偿范围内的。通过对文章的阅读,相信大家对于违约损害赔偿范围的确立规则以及相关知识有一定的了解,如果还有什么问题,欢迎咨询。







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