合同违约的赔偿原则 商品房买卖合同违约责任怎么约定

发布时间:2019年12月20日 深圳专业合同律师  Tags: 合同违约的赔偿原则,商品房买卖合同违约责任怎么约定

 孙伟伟律师深圳专业合同律师,现执业于广东国迅律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

合同违约的赔偿原则

  合同违约了,应该按照什么原则进行赔偿合同违约即是违反合同约定的行为,对合同约定的义务不履行或者不完全履性。违约的行为人应该对有损失的合同当事人进行赔偿,赔偿的原则依据具体情况不同分为完全赔偿原则、合理遇见原则、减轻损害原则、相抵原则和损益相抵原则等,下面由在本文整理介绍。


  一、完全赔偿原则


  完全赔偿原则是因违约方的违约行为使受害人遭受的全部损失,都应由违约方负赔偿。即违约方不仅应赔偿对方因其违约而引起的现实财产的减少,而是应赔偿对方因合同履行而得到的履行利益。这是对受害人利益实行全面的、充分的保护的有效措施。从公平和等价交换原则看,由于违约方的违约而使受害人遭受损害,违约方也应以自己的财产赔偿全部损害。当然,这种赔偿应限制在法律规定的合理范围内。


  根据《合同法》第113条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


  实际损失是现存的损失,可以说是;看得见,摸得着;的损失,一般也不会产生争议。关键是要掌握可得利益。可得利益是合同履行后债权人可以实现或者取得的收益,它具有以下特点:


  1、未来性。可得利益不是现实的利益,而是一种未来的利益,它必须是经过合同违约方履行后才能获得的利益。


  2、期待性。可得利益是当事人订立合同时可以预见的利益,可得利益的损失也是合同当事人能够预见到的损失。


  3、一定的现实性。尽管可得利益并非订立合同时就可实际享有的利益,但这种利益并不是臆想的,如果合同违约方不违约,是非违约方可以得到的利益。


  二、合理预见原则


  《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


  这就是合理预见原则,又叫可预见性规定,主要包括以下内容:


  1、预见的主体是违约方;


  2、预见的时间是合同订立时;


  3、预见的内容是违反合同可能造成的财产损失的范围;


  4、判断违约方能否预见的标准采用主观和客观相结合的标准,即通常以同类型的社会一般人的预见能力为标准。


  三、减轻损害原则


  也叫采取适当措施避免损失扩大原则,是指在一方违约并造成损害后,受害人必须采取合理措施以防止损害的扩大,否则,受害人应对扩大部分的损害负责,违约方此时也有权请求从损害赔偿金额中扣除本可避免的损害部分。也就是将减轻损害作为受害人的一项义务看待,并以此限制违约方的赔偿。


  《合同法》第119条也作出了明确规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。


  减轻损害原则的构成要件是:


  1、损害的发生由违约方所致,受害人对此没有过错;


  2、受害人未采取合理措施防止损害扩大;


  3、受害人的不当行为造成损害扩大。








商品房买卖合同违约责任怎么约定

  生活中购买商品房,一般会签署《商品房买卖合同》,其中会约定违约。在履行合同的过程中,我们常会发现开发商约定的违约,有时候设置了购房者的违约,却避开了自己的违约,这样对购房者是非常不利的。因此我们购房者怎么商品房买卖合同违约,下面由在本文整理介绍商品房买卖合同违约的相关内容。


  约定购房合同违约要注意几个方面:


  明确违约类型约定要具体


  一般情况下,开发商方面违约情形主要包括:


  1、卖房后要求换房;


  2、不按期交房;


  3、交付的房屋不符合合同约定的交付条件,如面积变动超过约定幅度,质量不符合要求等;


  4、办理过户手续时不符合规定和约定等;


  5、商品房没有达到合同约定的装饰、设备标准;


  6、基础设施、公共配套建筑不能在合同约定的时间内达到使用条件;


  7、没有按合同约定的时间提供相关资料导致买受人无法取得商品房权属证书;


  8、没有按合同约定履行保修义务等。


  上面说到的情形是在约定违约条款时应注意的,但是,对于具体条款应约定具体标准,比如说精装修,不能只;约定精装;,应该就精装的装饰、材料标准等说明,以防在没有标准的情况下出现扯皮、不负责的情况。


  违约承担方式、赔偿


  违约发生时,购房者可通过解除合同、要求房产商支付违约金或赔偿损失等三种方式承担。其中,支付违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时,应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。在约定支付违约金条款时,购房者一定要注意双方约定对等,以防给自己造成不利。


  比如,合同约定;若开发商延期交房,每迟交一个月,按购房者已付房款3%计算罚金,付给购房者作赔偿;同时约定购房者若未按期限向开发商缴清房款,开发商有权从购房者已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金;。这种约定就是不对等的,时间、赔偿金额两方面,购房者均处于不利的地位。









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