买房合同未成立,能要求返还双倍定金吗?违约损失赔偿金额怎么确定?

发布时间:2019年12月31日 深圳专业合同律师  Tags: 买房合同未成立,能要求返还双倍定金吗,违约损失赔偿金额怎么确定

孙伟伟律师深圳专业合同律师,现执业于广东国迅律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

买房合同未成立,能要求返还双倍定金吗?

现今,有些黑中介为了获取提成,会擅自代签卖房合同,导致购房者交了定金后,最终无法顺利达到购房的目的。这时,由于代签的卖房合同得不到房主追认,而不成立,那么购房者还能不能要求房东双倍返还定金呢


合同未成立的不能要求双倍返还定金


在实践中,买卖双方为了确保合同能够顺利履行,都会要求购房者交付相应的定金。


而按照合同法的规定,给付定金的一方违约的,无权要求返还定金,收受定金的一方违约的,应该双倍返还定金。


但是,这有一个重要的前提,那就是双方的达成了合法的合同,那购房者才能在房主、中介违约时,要求双倍返还定金。


而黑中介擅自代签卖房合同,又未能得到房主追认的,实则该房屋买卖合同不成立,房主当然可以不买房子给购房者。


因为按照合同法规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。


所以,这时不能要求双倍返还定金的,但是可以要求房主、中介退还原来的定金,并要求中介及其公司赔偿相应的损失,如交通费用、该段时间内房屋升值的差价等等相关费用。


合同法规定,合同无效或者撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


因此,即使房东不买房子给购房者,也无需承担双倍返还定金的责任,购房者只可以拿回原来的定金,并追究中介及其公司的法律找人呢,除非有证据证明房主曾经确实同意过卖房合同的。


事实上,出现这种问题时,最好是协商处理,要是双方协商不成的,建议找个违约定金方面的律师详细咨询,然后收集相应的证据资料,到法院起诉索偿。



违约损失赔偿金额怎么确定?

我们在拟定合同的时候非常重要的一个条款是违约赔偿金,这时就要先确定好违约赔偿金要怎么计算才能更好地拟合同。如果在拟定合同的时候,没有约定违约金责任的,也不用担心,可以在违约情况发生后,再根据实际损失和可利益来计算损失赔偿金额。


违约损害赔偿金额具体包括实际利益损失和可得利益损失。


其中,实际利益损失比较直观,相对容易计算,具体把握以下三个要点:


1、合同中没有约定违约金条款,但是有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的,可按照这个计算方法进行计算。


2、如果合同中,也没有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的,可以凭借相关的款项单据,书面证据来佐证,达成双方协商一致。


3、如果双方就实际损失金额,不能达成协商一致的,可以向法院起诉,由法院审查后进行判决。


可得利益损失,是指订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


在计算预期利益损失时,应把握三点:


1、时间点:以合同订立的时间作为计算预期利益的时间点;


2、损失的最高额,以在合同履行前提下可以预见的期待利益为上限;


3、预期利益,应是在合同中当事人有明确的约定或违约方在订立合同时预见到的,或是违约方预见到的违反合同可能造成的损失,是合同违约方或加害人应承担的损失后果。


此外,还要注意违约方的主观恶意程度及守约方因对方违约所获利益的合法、合理性。


确定违约损失赔偿金额的具体方式:


1、根据上面说到的,把握实际损失和可得利益损失的要点,搜集主张这些实际损失的相关证据,加以佐证。


2、按照合同约定的违约金或损失赔偿计算方法确定违约损失赔偿金额。如果在实际操作中,实际损失大于合同约定的违约金的,可以向法院或仲裁机构申请增加。


3、再有就是根据合同的特殊性,对应相关的法律法规计算。譬如投入资金的利息、采取恰当防损措施的费用、房屋升值差价等。


实际中,由于合同内容和合同的种类不同,在计算实际利益损失和可得利益损失时,可以根据合同的实际情况来计算。计算出违约损失赔偿金额后,还要注意搜集相关证据,来加以佐证。这样做,才能在起诉的过程中,更加有胜算。在取证或起诉的过程有迷茫的,我们建议委托专业的律师协助,你可以在右边律师板块查看感兴趣的律师信息。





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