购房合同不公平,违约金如何计算 合同无效后违约条款还有效吗

发布时间:2020年1月2日 深圳专业合同律师  Tags: 购房合同不公平,违约金如何计算,合同无效后违约条款还有效吗

 孙伟伟律师深圳专业合同律师,现执业于广东国迅律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

购房合同不公平,违约金如何计算

  购房合同不公平,违约金如何计算购房合同不公平的,在合同中关于违约金的条款应当视为无效。


  案情简介:


  2014年2月,蒋先生在嘉定南翔看中一套价值310余万元的房子,随后与开发商上海某置业有限公司签订商品房预售合同。其中约定,蒋先生应于合同签订之日起7日内支付首付款9.5万余元,以及支付余款的金额和时间。合同同时明确,如果蒋先生逾期付款超过15天,开发商有权单方面解除合同,蒋先生需支付房屋总房价10%的赔偿金;如果房屋主体结构不符合合同约定标准,开发商应退还支付房款,并承担总房款1%的赔偿。


  合同签订当日,蒋先生支付房款20万元,其后未按约支付剩余购房款项。2014年10月,开发商向蒋先生发送告知函,要求解除双方签署的房屋预售合同。最终,法院认定合同中约定的违约金条款依法应属无效,酌情确定蒋先生支付违约金3万余元。开发商上诉后,二审法院维持原判。


  律师说法:


  问:法院为什么认定购房者支付10%违约金过高、条款无效


  答:相关法律规定,采用格式条款订立合同的,如果提供格式条款一方免除自身、加重对方、排除对方主要权利的,相关格式条款无效。本案中,根据合同的约定,如果蒋先生未依约支付购房尾款,开发商书面通知解除合同后可要求支付总房款价格10%的违约金。而开发商如果违约只需支付1%的违约金。这一;双重标准;显然不公平和对等,这种约定应认定为无效。





合同无效后违约条款还有效吗

  并不是双方协商出来的合同条款都有效,有的合同因为存在违法的条款或者其他法定情形而导致无效的,也可能由于重大误解等情形订立的合同效力待定,按道理来说,合同被认定为无效后,合同中的大部门条款也应当无效。那么合同无效后违约条款还有效吗




  合同无效,并不是所有条款都无效。


  根据《合同法》的相关规定,在合同无效的情况下,有三种条款是有效的:


  1、合同中独立存在的有关解决争议方法的条款;


  2、因合同无效返还由该合同取得的财产;


  3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应。


  但违约金条款并不是结算和清算条款,结算和清算条款的意思是有关报酬、费用等方面如何计算的问题。


  同时,违约金条款也不是争议解决条款。争议解决条款是指合同中约定的,如果双方发生争议,是选择仲裁还是诉讼等。


  无效合同中关于违约金条款,是先有约定,违反约定才会适用本条款追究违约,现在;约定;无效了,不存在违约的情形,那么自然也就不可能适用本条款。无效合同自始无效,违约条款在无效合同中也自始无效,只能要求造成合同无效一方承担缔约过失或赔偿。


  签订合同的注意事项


  对方履行能力


  合同无效后,如果对方实际偿付另一方合同当事人对价利益的履行能力,付出方将蒙受极大的损失。例如小产权房交易中,卖方者如果缺少实际的债务承担能力,则在房屋交易被确认无效后,买方很难获得卖方的实际赔偿。


  留存证据


  合同当事人支付款项或货物等合同标的物时应当留存自身履行该内容的确切证据。该证据对合同当事人在合同无效后追回损失起着至关重要的作用。


  过错提示


  合同无效后的追究原则往往按照侵权来处理。而侵权不仅需要提供对方的侵权证据,还要证明对方存在过错。因此即便双方签订的是无效合同,仍应当在合同文本或其他文件中充分提示可能给合同相对方带来的某些法律风险。


  争议条款


  合同法规定,合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。


  合同无效后,对于合同中相关的违约条款是否有效,需要分情形讨论,合同自始无效的,违约条款当然无效,合同部分无效的,一方的过错造成另一方损失的,需要承担违约或者是赔偿,合同签订过程中也要注意合同中关于违约的具体条款是否有效。







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