商铺租赁作为经营用房租赁市场中的重要组成内容，对活跃市场经济、促进经济发展起着重要的积极作用。为助力打造辖区市场化、法治化的营商环境和更加公平、诚信的法治环境，逐步推进辖区诉源治理工作的开展，源头预防和化解矛盾纠纷，房山法院法官选取三起商铺租赁典型案例予以释法。
合同解除后装饰装修残值损失如何负担
2018年10月，王雨（化名）与赵宁（化名）签订《商铺租赁合同》，约定王雨承租赵宁位于北京市房山区某小区底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金90 000元，以后每年租金涨5 000元。合同签订后，赵宁将商铺交付给王雨，王雨将租金交至2019年10月31日的房屋租金。
王雨承租商铺从事餐饮经营活动，并对商铺进行了装修。2019年4月1日，北京市房山区食品药品监督管理局对无证经营行为进行查处，要求王雨于2019年4月5日前自行停止经营活动。
王雨向法院起诉称，在租赁合同签订之初，赵宁就承诺可以帮助他办理营业执照，所以交房后就进行了装修，装修投入60多万元。但营业执照至今仍未办理成功。因无法经营，原告损失惨重。王雨要求解除合同、退还剩余租金52 500元并赔偿装修损失40万元。
赵宁表示同意退还未使用期间的租金，不同意赔偿装修损失。王雨对店铺的装修应在取得营业执照后进行，他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修，由此产生的装修损失应该自行承担。赵宁自签订合同后始终以试营业的方式经营店铺，未按照要求提供办理营业执照所需的材料。王雨未能办理营业执照与他无关。
在审理过程中，经评估，涉诉底商装修的现价值为382 463元。
法院认为，王雨无法以诉争商铺作为经营场所办理营业执照，被政府责令停业，租赁合同目的无法实现。赵宁知晓商铺无法办理营业执照，但在签订合同时未履行如实告知义务。同时，王雨也有义务对商铺进行全面考察，并在取得营业执照之后再投入资金装修。所以，双方对租赁合同无法正常履行都存在过错，但王雨的过错更大。根据公平原则，法院酌定由赵宁向王雨赔偿装饰装修损失共计27万元。
法官说法：
装修是对租赁物的改善或者增设他物，通常而言，装修行为会使租赁物增值。合同解除后，承租人需要将商铺返还给出租人，如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的，那么出租人就获得了额外利益，而该部分利益应为承租人所有，所以出租人应将装修的可利用价值返还给出租人，即通过折价赔偿的方式弥补承租人的损失。
承租人的装修损失在什么情况下能得到支持呢？对此需要具体问题具体分析。首先，需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意，如果未经得出租人同意，那么这种装修行为应认定为恶意装修，是一种侵权行为。如果出租人同意利用，可以给予适当补偿；否则，出租人有权要求承租人恢复原状。
出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的，即使合同中未约定装修事项，但按照交易习惯和客观实际，就应当允许承租人进行装修，否则无法实现合同目的，应认定为善意装修。对于善意装修，因当事人违约导致合同解除的，应考虑双方的过错程度，根据双方的过错承担相应的责任。
承租房屋拆迁时，承租人可获得哪些补偿
2004年12月25日，北京某上网服务中心与张永勤（化名）签订房屋租赁合同，约定该上网中心租赁北京市房山区某处房屋，并在此地址注册了公司。2017年，因北京市房山区轨道交通建设需对该房屋进行拆除，同年3月6日张永勤与某村民委员会签订拆迁补偿协议，补偿项目包括房屋及地上附属物、搬家补助费、停产停业综合补助费等，张永勤领取了补偿款项。
原告某上网中心起诉要求张永勤返还装修补偿费、搬家补助费、停产停业综合补助费等共计50万元。张永勤不同意给付原告拆迁补偿，并称因原告不配合拆迁导致本该获得的奖励费而没有得到，并且原告拖欠租金，他所获得拆迁补偿款中并不包含原告的损失。
双方争议的焦点是原告是否应获得拆迁补偿。原告以涉案房屋为住所地领取了营业执照，在经营期间遇到拆迁，而且张永勤领取的拆迁补偿款中包含搬家补助费、停产停业综合补助费。搬家补助费及停产停业综合补助费是原告因拆迁而遭受的实际损失，张永勤领取了该部分拆迁补偿款，应该返还给原告。结合原告承租房屋的面积、补偿协议的约定及实际经营情况，法院最终判决由张永勤给付原告拆迁补偿款198 000元。
法官说法：
在很多情况下，出租人与承租人签订商铺租赁合同时，会在合同中约定：如果遇到拆迁时“双方租赁合同自动终止”“承租人配合出租人腾退房屋”等内容。所以一旦承租商铺列入拆迁范围时，出租人往往就向法院起诉要求解除合同，收回房铺。承租人则认为其对商铺享有拆迁利益，在其没有获得充分补偿的情况下不同意解除商铺租赁合同。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人有权就相关损失获得拆迁补偿，拆迁单位与出租人签订拆迁补偿协议时，也往往将承租人的补偿款列入其中。如果租赁关系存续，承租人就有权获得该补偿款；但是，如果出租人在与拆迁单位签订拆迁补偿协议前，已与承租人终止合同并收回商铺的，承租人的相关利益就排除在外了。所以双方均应慎重处理合同解除事宜，以防引发新的纠纷。对属于承租人的设备搬迁、安装费及停产停业损失，出租人应将该部分补偿返还给承租人。
转租关系中原租赁合同解除，次承租人如何救济
2016年3月20日，史小庆（化名）与顾学忠（化名）签订租赁合同，约定顾学忠承租史小庆位于房山区某小区商铺，租期自2016年4月1日至2026年3月31日，房屋租金前五年每年46万元，后五年每年50万元。双方还对租金的支付时间、违约责任进行了约定。2016年8月15日，顾学忠与赵京（化名）签订房屋租赁合同，顾学忠将其租赁的商铺又转租给了赵京，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，年租金52万元。赵京已将租金交至2019年8月31日。
因顾学忠拖欠租金，史小庆将顾学忠、赵京诉至法院，要求顾学忠支付拖欠的租金19万元；并要求解除租赁合同，腾退房屋。
顾学忠同意给付拖欠的租金，但因房屋租赁合同还未到期不同意解除合同。赵京不同意腾退房屋，称他对涉案房屋系有权占有，也没有拖欠租金。史小庆与顾学忠之间的矛盾，不应该损害他的利益。
法院经审理后认为，根据双方合同约定，顾学忠拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件，史小庆要求解除合同具有事实依据和法律依据。合同解除后，顾学忠应将诉争的商铺腾退给史小庆。
后赵京起诉顾学忠要求解除转租合同、退还租金并承担违约责任。因原租赁合同已解除，转租合同已无法继续履行，顾学忠与赵京之转租合同应该解除。同时判决顾学忠退还剩余房租37万元，并支付违约金5万元。
法官说法：
在商铺存在转租时，租赁合同终止的原因大致有四种情形：一是非法转租，出租人行使法定解除权解除租赁合同；二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同；三是租赁合同被撤销或者被认定无效；四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。
前面介绍的案例涉及第二种情形，一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物，由于出租人与次承租人之间没有合同关系，所以根据合同相对性原则，次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人拖欠租金，次承租人可以请求代承租人支付拖欠租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。次承租人代支付的租金和违约金超出其应支付的租金，次承租人可以向承租人追偿。因此次承租人享有清偿代为权、合同解除权抗辩权和追偿权。次承租人可以行使上述权利保障租赁关系的稳定性，从而实现自己的经营利益。
转自|北京法院网
作者：瞿叶娟
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于各类合同纠纷案件多年，对于各种复杂合同纠纷案件有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
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