案件回放：
方某与孙某系亲属关系。2006年，方某与某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定方某购买北京市通州区的某小区房屋。同时，方某作为借款人、抵押人与银行签订《个人住房借款合同》。然而，孙某却持有购房首付款及偿还银行贷款的还款凭证，并主张涉案房屋的首付款系孙某支付、银行贷款系孙某偿还，孙某为涉案房屋的实际出资人。为此，孙某向法院提起诉讼，请求解除双方之间借名买房协议;方某支付折价款400余万元。
一审法院经审理认为，公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。案件中，因双方并无书面的借名买房的协议或约定，从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、占有使用情况、税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况等事实，可以认定存在孙某借用方某名义购买涉案房屋的借名买房协议。关于双方之间的借名买房协议是否应当解除的问题，孙某不符合北京市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，其与方某之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，孙某据此要求解除其与方某之间的借名买房协议，符合合同解除的条件。借名买房合同解除后，方某应当将孙某支付的首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费及公共维修基金及涉案房屋的增值部分返还给孙某。最终，一审法院判决解除孙某与方某之间的借名买房协议，并由方某给付孙某损失补偿共计400余万元。
一审判决后，方某不服一审判决提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回孙某的全部诉讼请求。二审法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：
近年来，我国很多城市推出房屋限购政策，“借名买房”的现象也是屡见不鲜，引发了诸多关于房屋所有权的纠纷。借名买房，简单的说，即借用他人的名义购买房屋，由借名人出资，产权证登记为他人的名字。上述案例中，孙某与方某之间由于未签订“借名买房”合同，对于双方之间是否存在借名买房关系，法院结合购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、房屋的占有使用情况、税费交纳及相关购房票据的持有情况、产权证书的持有情况等等实际因素进行认定。最终法院查明，涉案房屋首付款由孙某支付，孙某按月将涉案房屋应还贷款支付至方某的还款账户，由贷款银行按月扣划；涉案房屋也是由孙某装修、并由孙某占有使用和对外出租。法院综合购房、付款、装修及居住使用等事实，最终认定双方存在借名买房关系。因孙某并非北京市户籍，不符合北京市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，双方之间借名买房合同目的无法实现，法院最终判决解除双方之间借名买房协议，方某给付孙某相应的损失补偿。
司法实践中，因“借名买房”引发的关于房屋所有权的纠纷屡见不鲜。但是，“借名买房”存在着很多风险。例如：房屋的产权证上登记的并非出资人的名字，登记产权人反悔要求收回房屋；因登记产权人负债可能导致房产被查封或者执行；房屋的登记权利人如将房屋私自出卖或者抵押，出资人的权益可能得不到保障等等。在此，法官提醒大家：一是公民在购置房屋时，应当遵守国家相关法律法规，以自己的名义购买房屋，以免产生不必要的纠纷；如果在购买房屋时未取得购房资格，即便实际支付购房款，可能也无法取得涉案房屋的所有权。二是实际出资人应当妥善保管合同以及购房款支付、偿还贷款、税费交纳的相关凭证，如发生诉讼，以便能够最大限度保障自己的权益。
转自|北京法院网
作者|张弘
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于各类合同纠纷案件多年，对于各种复杂合同纠纷案件有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
联系电话：13714556707。
广东国迅律师事务所地址：深圳市福田区红荔西路7002号第壹世界广场A座13楼13B。
附近公共交通：莲花西地铁站A出口。