当前，新型冠状病毒感染的肺炎疫情正在影响着人们的正常工作和生活。国家已采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。
而这一突发的公共卫生事件作为一个法律事实，不可避免地会导致法律主体之间的权利义务关系受到影响。房屋租赁就是其中受到较大关注的法律问题。
立足目前的疫情形势，从现有法律政策和既有审判案例出发，在房屋租赁法律关系领域，可能会产生哪些问题?出租人、承租人及其他相关利益主体，又该如何保障自己的合法权益呢?
民事审判庭房地产纠纷团队负责人余艺法官为您梳理了三大问题!
一、承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同?
受疫情影响，承租人可能出现资金缺口导致不能及时付租，甚至逾期时间达到双方租赁合同约定的解除条件，但此时不建议出租人迳行依约定行使合同解除权。
关于对合同约定的解除条件能否根据诚实信用原则进行解释的问题，我们认为应当根据诚实信用原则对约定的解除条件进行解释，适当限制合同解除权的行使，对于违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，不支持守约方要求解除合同的请求。即使是在社会正常运转的情况下，承租人逾期支付租金达到合同约定解除条件的单一事实也不必然导致合同解除。
因此，在当前疫情防控形势严峻的情况下，建议双方当事人及时沟通，出租人给予承租人合理的租金支付延展期，避免因机械履行合同导致更大的损失。
二、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金?
在法律层面，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金，并不能一概而论。
虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征，但在具体案件中将产生何种法律后果，还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。
如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。
三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同?
由于疫情的发展趋势尚难预判，不排除有承租商户受疫情影响出现房屋租赁合同目的无法实现的情况。关于此次疫情及相关防治措施是否能够在某些个案的处理中成为解除房屋租赁合同的正当理由，还需根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断。
若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的，承租人有权要求解除合同，并免除违约责任承担;合同解除后的房租结算可参照上条处理，但对于承租人的其他损失，比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等，出租人一般无需分担。
另外，需要提醒承租方注意的是，如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况，应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。
来源：上海二中法院(ID：SHerzhongfayuan)
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于各类合同纠纷案件多年，对于各种复杂合同纠纷案件有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
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