根据《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房地产证>的通知》(1994年12月5日 深规土[1994]576号)规定，该局决定自1995年1月1日起颁发新版《房地产证》，新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本。红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产。
凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：
（一）以行政划拨方式获得的土地使用权；
（二）在行政划拨的土地上建成的房地产；
（三）通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）；
（四）在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；
（五）获得减免地价的土地使用权；
（六）在减免地价的土地上建成的房地产；
（七）准成本商品房；
（八）按“房改”取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房；
（九）微利商品住宅；
（十）农村居民私人住宅；
（十一）房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产。
凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。需抵押或出租的，应经该局依法批准，并办理相应手续。抵押的，须由抵押权人先作出书面承诺，同意在处分抵押物前先垫交地价款。出租的，需按租金的6％向房屋租赁管理部门交费，抵作地价款。
鉴于篇幅有限，本文仅讨论农村居民私人住宅情形绿本自建房（以下简称绿本房）买卖合同的效力问题。一般情况下，绿本房的买卖合同产生争议通常是因为原村民将房屋出售给集体经济组织以外的成员，涉及到违反《土地管理法》关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定，但上述合同是否当然无效？我们通过检索案例发现，实务中存在一定争议，故本文拟结合深圳法院近年公开的裁判案例，就深圳村民绿本房的买卖合同效力问题进行探讨。
01.精选案例
案例1.
涉案协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定，应为无效合同——邱小丽与刘泳红、邱绍昌合资、合作开发房地产合同纠纷
【裁判节选】原审法院认为，涉案房产所涉土地为原大芬村集体用地，邱小丽与刘泳红、邱绍昌签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》约定涉案房产第三、四层归邱小丽所有，而邱小丽非原大芬村村民，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定，应为无效的合同。本院认为，虽然涉案房产已于2004年12月24日办理房地产证，但登记类型为“村民私宅登记”，即涉案房产所占土地仍为集体土地。原审判决据此认定邱小丽与刘泳红、邱绍昌签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》无效，合法正确，本院予以确认。法院：深圳市中级人民法院；案号：（2013）深中法房终字第216号。
案例2.
宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，故涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且已取得房产证，合同有效——黄汉兴与吴伟确认合同无效纠纷
【裁判节选】一审法院认为，确认合同是有效还是无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都不能被认定为无效。黄汉兴主张涉案合同无效的理由是，合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。原审法院认为，土地管理法第六十三条规定的是，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故黄汉兴与吴伟签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，黄汉兴请求确认合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。法院：深圳市中级人民法院；案号：（2016）粤03民终22009号。
案例3.
涉案《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，应认定为有效合同。——林文来、林淡音确认合同无效纠纷
【裁判节选】涉案《房屋转让协议》应认定为有效合同。具体理由分述如下：一、涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示。二、涉案房屋所在的土地为国有土地，涉案房屋并非农村宅基地上的房屋。根据土地管理法第五条和第十六条的规定，土地的所有权归属应由政府土地管理部门认定。在本案中，深圳市规划和国土管理资源委员会宝安管理局在出具给一审法院的深规土宝函［2017］1393号复函中已经明确表示，涉案房屋所在的A107-0932号宗地已通过“两规”处理，申报的性质为原村民一户一栋，根据深宝府［2006］19号文，原村民一户一栋私房的土地性质已经变更为国有。本院认为，虽然涉案房屋《房地产证》上登记的土地权属为集体，但根据政府土地管理部门出具的意见，涉案土地的性质已经变更为国有。林文来、林淡音有关涉案房屋为农村宅基地上房屋，涉案房屋转让协议因此无效的主张不能成立。三、转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。四、涉案《房屋转让协议》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。本案中，《房屋转让协议》约定如果以后能够办理产权过户手续，卖方应无条件协助办理。也就是说，涉案房屋能否办理产权过户手续仍取决于是否具备办理过户的条件。在“不得转让”的限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，涉案房屋无法转移登记至买方名下，不会发生转让过户的后果。由此看来，涉案《房屋转让协议》与“不得转让”的限制条件并不冲突，该协议既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。法院：深圳市中级人民法院；案号：（2018）粤03民终1718号。
案例4.
根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号相关规定，案涉房屋所在土地为国有土地，已并非农村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋为农民自建房主张合同无效不成立。——邓文球与王利、黄云辉房屋买卖合同纠纷
【裁判节选】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号相关规定，案涉房屋所在土地为国有土地，案涉房屋已并非农村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋为农民自建房为由主张案涉房屋转让合同无效，理由不成立。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性行政法规、行政规章为依据；原告仅以地方政府文件规定为由，主张房屋转让合同无效，理由不成立，本院不予支持。法院：深圳市龙岗区人民法院；案号：（2019）粤0307民初17000号。
02、评析
根据上述案例可知，深圳法院对于绿本房的买卖合同究竟是认定有效还是无效存在争议，没有明确统一的裁判规则。但我们发现，深圳法院对于绿本房的判决思路有一个逐步变化的过程。2015年以前，法院对于绿本房的买卖合同，存在以转让集体土地、受让人非集体经济组织成员，违反集体土地不得用于非农建设的禁止性规定为由倾向性认为合同无效（详见案例一）。
但从案例2、案例3、案例4可知，近几年来，法院逐渐开始关注深圳城市化进程的特性，经历过两次农村城市化进程（1992年原关内农村城市化和2004年宝安、龙岗两区农村城市化），深圳成为全国第一个没有农村的城市，也就不存在集体土地，所有的土地均为国有，故继续僵化适用《土地管理法》关于集体土地使用权不得转让用于非农建设的禁止性规定已无法适应深圳的快速发展，也无法解决深圳发展过程中的历史遗留问题，法院逐渐开始倾向于合同有效，理由具体如下：
一、深圳经历过两次城市化进程后，法律层面上已无所谓的集体土地，原农村集体经济组织集体土地转为国有土地，故绿本房的买卖合同并不违反《土地管理法》的强制性规定。在林文来、林淡音确认合同无效纠纷一案中（案例3），一审法院曾就案涉土地属集体所有还是国有发函至深圳市规划国土资源委员会宝安管理局，该局出具《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》称：“根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》［2004］102号第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，“根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府［2006］19号）第12条第（5）款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。”二审法院同样认为：虽然涉案房屋《房地产证》上登记的土地权属为集体，但根据政府土地管理部门出具的意见，涉案土地的性质已经变更为国有。因此，深圳绿本房的买卖不应继续适用《土地管理法》关于禁止出让集体土地的相关规定。
二、登记、审批并非买卖合同生效的条件，绿本房不能办理过户登记的事实不影响合同的效力。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响的是物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响，故绿本房在转让时受到无法办理过户登记的限制，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。
三、确认合同是有效还是无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都不能被认定为无效。虽然《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条规定：除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖，但该禁止性规定非法律、行政法规，且不属于效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。
四、认定绿本房买卖合同有效符合诚实信用原则和公平原则。绿本房买卖产生争议往往是房屋市场价值发生了较大变化，其中一方违背诚实信用原则要求确认合同无效，如获法院支持，则意味着合同无效未能对其起到硬性约束作用，反而成为其追求不正当目的甚至违法利益的手段，不利于强化合同严守原则和交易诚信观念，也不利于稳定市场交易，实现社会资源的有效配置。
最后，需提醒注意的是，即使绿本房买卖合同很大可能会被法院认定有效，但该类房产不能过户至买方名下，意味着买方对房产并不享有所有权，只能根据合同向卖方主张债权的风险是不能忽略的。并且，现实生活中该类房产因不能过户，一直在卖方名下，也有可能会被卖方的债权人申请查封、拍卖等强制措施。因此，购买风险依然很大，需再三考量。
原创 颜宇丹|范嘉欣 丹柱律师
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于各类合同纠纷案件多年，对于各种复杂合同纠纷案件有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
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