【最高院•裁判文书】以房抵债是对原债务履行方式的根本变更,需要双方当事人明确存在用特定物清偿债务的合意

发布时间:2020年4月1日 深圳专业合同律师  Tags: 债务

【裁判要旨】以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务,而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此,以房抵债是对原债务履行方式的根本变更,需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示,即存在用特定物清偿债务的合意。

中华人民共和国最高人民法院

(2016) 最高法民申112号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):营口弘逸房地产开发有限公司。住所地:辽宁省营口市西市区小庙塘里46号。

法定代表人:王秋妹,该公司董事长。

委托代理人:曲凤智,辽宁明格律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):王巧云。

委托代理人:王志刚,北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

原审被告:营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司。住所地:辽宁省营口市老边区沿海街道办事处院内。

负责人:王秋妹。

委托代理人:李琦,该公司总经理。

委托代理人:曲凤智,辽宁明格律师事务所律师。

再审申请人营口弘逸房地产开发有限公司(以下简称弘逸公司)因与被申请人王巧云、原审被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司(以下简称弘逸老边分公司)民间借贷纠纷一案,不服辽宁省高级人民法院(2015)辽民二终字第00223号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

弘逸公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由:(一)原判决认定事实错误,弘逸老边分公司已经用价值510万元的房产和10万元现金完成了对全部借款的抵顶,双方之间的债务已经清偿。弘逸老边分公司与王巧云之间以房抵债的事实是通过三次行为完成的:第一次是2014年5月16日,弘逸老边分公司与王巧云之子王某签订《商品房买卖合同》,以10套房屋抵顶借款,总价值为417万元;第二次是2014年6月20日和2014年6月23日,弘逸老边分公司给付王某10万元现金;第三次是2014年8月19日,弘逸老边分公司与王某再次签订《商品房买卖合同》,以2套房屋抵顶借款,总价值93万元。上述房产抵顶及还款行为,已经使得双方在《还款协议》中约定的事项发生变更。(二)原判决适用法律错误。1.原判决回避了双方已将借款抵押关系转化为商品房买卖关系的事实,弘逸老边分公司并非将抵押的财产直接抵顶给王巧云,双方并未形成《中华人民共和国物权法》第一百八十六条适用的前提条件,本案中用房屋抵顶债权,并不违反禁止流抵押的规定。2.《中华人民共和国公司法》第十四条仅是说明总公司应为分公司的债务承担责任,并没有阐述总公司以什么方式为分公司承担责任。根据最高人民法院[2001]民监他字第4号《关于企业分支机构的负责人以分支机构的名义对外签订借款合同企业应承担民事责任的复函》:“批发部作为柳州烟草分公司的分支机构,如有偿付能力,应当自行承担;如无偿付能力,应由企业法人柳州烟草分公司承担”。故原判决要求弘逸公司对弘逸老边分公司的债务承担连带清偿责任是错误的。

被申请人王巧云提交书面意见称,弘逸公司的再审申请无任何证据支持,应予以驳回。主要理由:(一)原判决认定事实清楚,证据充分。1.从协议约定来看,本案备案房产系用于担保借款债务的履行,而非以房抵债;2.从《商品房买卖合同》的履行情况及是否发生物权变动来看,该买卖合同并未实际履行,没有办理房屋交付手续,更没有进行产权变更;3.从后续还款看,《商品房买卖合同》签署后,弘逸老边分公司又陆续向王巧云偿还欠款的行为明确体现了房产仅系担保方式,而非以房抵债;4.出售一套房屋给案外人王某某的事实,体现了双方一直是在履行《还款协议》的约定;5.如按照弘逸公司所称双方存在以房抵债法律关系,那么在第一次签署《商品房买卖合同》时,双方就应当明确了以房抵债的方式,这与其后弘逸老边分公司又陆续分两次各偿还5万元现金的行为相矛盾;6.如双方确实有意改变抵押为抵债,则在所有房产均为现房的情况下,应约定签约时就交付,不应存在推后交房的问题。(二)原判决适用法律正确。1.本案不存在借款抵押关系转为商品房买卖关系的事实,《商品房买卖合同》签署的目的与办理抵押登记是一致的,就是一种担保行为,是在无法办理他项权证情况下的一种变通措施,即使未设立法律意义上的抵押权,也不能片面认定为抵债。原判决引用物权法关于流抵押条款无效的规定,并无不当。2.分公司作为无独立法人资格的组织,其责任应由总公司承担,原判决适用公司法第十四条的规定并无不当。

本院认为,弘逸公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明及适用法律确有错误,主要涉及以下两个方面的问题:(一)弘逸老边分公司是否已经通过以房抵债的方式清偿了所欠王巧云的借款;(二)弘逸公司应对弘逸老边分公司的债务承担何种责任。

(一)关于弘逸老边分公司是否已经通过以房抵债的方式清偿了所欠王巧云借款的问题。本院认为,以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务,而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此,以房抵债是对原债务履行方式的根本变更,需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示,即存在用特定物清偿债务的合意。本案中,双方在《还款协议》中明确约定,弘逸老边分公司以10套房产作为抵押,担保所欠王巧云借款,虽后来弘逸老边分公司与王巧云未办理上述房屋的抵押登记手续,但双方在本院询问时均认可该房屋无法办理抵押登记手续。而弘逸老边分公司与王巧云之子王某签订的10份《商品房买卖合同》标的与《还款协议》中约定的用于抵押担保的10套房产完全一致。对此,双方存在不同主张,王巧云主张双方通过签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式作为上述借款的担保,弘逸公司主张双方将借款抵押关系变更为商品房买卖关系,以房屋抵顶上述借款。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第(二)项规定:“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对产生该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。因此,弘逸公司在本案中负有举证证明双方已经将《还款协议》约定的以房屋担保的意思表示变更为以该房抵债的意思表示的事实。经审查,首先,双方之间并无书面的以房抵债协议,而《商品房买卖合同》是由弘逸老边分公司与王巧云之子王某签署,并不能反映出双方同意以买卖合同约定的房屋抵顶弘逸老边分公司所欠王巧云借款的意思表示;其次,上述买卖合同签订后,弘逸老边分公司并未向王某或王巧云履行房屋交付的相关手续,王巧云及王某也没有在《商品房买卖合同》约定的履行期限届满后要求弘逸老边分公司向其交付房屋;第三,在上述10份《商品房买卖合同》签订后,弘逸老边分公司又分两次给付王某现金共计10万元,并将备案登记中一套商品房出售后的款项给付王某。据此,弘逸公司主张双方已经将借款关系变更为商品房买卖关系,通过以房抵债的方式清偿了案涉借款,证据不足。原判决认定案涉《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系,而是案涉借款的一种担保方式,有事实依据,并无不当。弘逸公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明的再审事由不成立。

(二)关于弘逸公司应对弘逸老边分公司的债务承担何种责任的问题。弘逸老边分公司系弘逸公司设立的分支机构,领取了营业执照,但不具有法人人格。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定:“……分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担”。因弘逸老边分公司是弘逸公司的分支机构,弘逸老边分公司的民事责任依法应由弘逸公司承担。本案中,王巧云同时起诉弘逸公司及弘逸老边分公司,原判决判令弘逸公司及弘逸老边分公司共同偿还债务符合公司法的上述规定,弘逸公司主张原判决适用法律确有错误的再审事由不成立。

综上,弘逸公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

驳回营口弘逸房地产开发有限公司的再审申请。


   判   长 董 华

   判   员 汪国献

   判   员 张志弘

二〇一六年三月三十一日
    苗  佳

   记   员 黄婷婷


转自|民事审判


孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一,系国迅家事律师团队的创始人,专注于各类合同纠纷案件多年,对于各种复杂合同纠纷案件有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟,时刻把维护客户的利益放在心头,对客户交付的法律事务,势必亲力亲为,所承办的案件都获得了较为理想的结果,赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。

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