【案情】2016年2月1日，永州市某某置业有限公司与廖某某签订了《某小区商品房买卖合同》和《合同补充协议书》。合同约定廖某某购买小区第1303号房，建筑面积为134.2平方米，单价为3210元，总计房款为430,782元。合同约定，廖某某以首付款加银行按揭贷款方式支付购房款，并约定如廖某某未按合同约定、未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，收回房屋。合同签订后廖某某提出迟延缴纳首付款，永州市某某置业有限公司表示同意。2016年2月，廖某某向银行按揭贷款300,000元，该借款由永州市某某置业有限公司用在银行的保证金担保。廖某某向银行贷款后严重违反了贷款合同的约定，除2016年2月28日至2018年9月份归还按揭贷款外，后一直没有归还贷款本息，致2018年11月银行直接扣划永州市某某置业有限公司在该银行的保证金257,840元归还了全部贷款。湖南省永州市某某置业有限公司诉至法院主张廖某某逾期还款违反了合同约定，要求解除合同。
【法院审理】廖某某多次逾期还贷，银行出具了关于廖某某逾期偿还贷款的通知书，并扣除了永州市某某置业有限公司的保证金。根据双方签订的合同，廖某某逾期还款导致永州市某某置业有限公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，永州市某某置业有限公司有权解除合同。在法官主持调解下，双方达成调解协议：永州市某某置业有限公司与廖某某自愿解除《商品房买卖合同》和《合同补充协议书》；廖某某将商品房返还给原告湖南省永州市某某置业有限公司；湖南省永州市某某置业有限公司在2020年7月31日前一次性退还被告廖某某房款42,160元；
【法官说法】买受人以按揭贷款方式购买商品房的，在办理房屋产权登记之前，开发商对买受人的贷款承担担保责任，对此商品房买卖合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款等情况下开发商的合同解除权。对此，应从格式条款角度就该类合同条款约定的效力进行审查。若合同条款有效，开发商在尽到了应尽的通知义务后，买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保，致使银行扣划了开发商的保证金的，在满足了合同约定的情况下，开发商享有合同解除权，且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。
转自|永州中院
作者|黄晓阳
孙伟伟律师系广东国迅律师事务所创始合伙人之一，系国迅家事律师团队的创始人，专注于各类合同纠纷案件多年，对于各种复杂合同纠纷案件有独特见解和办案思路。办案严禁认真、庭审经验丰富、谈判技巧娴熟，时刻把维护客户的利益放在心头，对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，所承办的案件都获得了较为理想的结果，赢得了越来越多客户的赞誉和信赖。
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